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권리금을 회수하지 못하여 입은 손해의 배상을 청구하여 인용된 사례

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작성자 최고관리자 작성일21-03-24 17:30 조회93회 댓글0건

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권리금을 회수하지 못하여 입은 손해의 배상을 

청구하여 인용된 사례




1.사건 개요


원고는 피고와 보증금 ○○, 월 차임 ○○원에 상가 임대차계약을 체결하고 점포를 인도받아 운영하였는데, 원고는 위 점포를 임차하기 위해 종전 세입자에게 권리금 명목으로 ○○원을 지급하였음. 그런데 위 임대차기간 중 이웃 건물 소유자와 피고 사이에 경계 침범 문제가 생겨 이웃 건물 소유자가 원고의 점포 전면을 천막으로 가림으로써 원고가 점포를 운영하는데 막대한 지장을 초래하는 일이 발생하였음. 원고는 피고에게 경계 문제를 속히 해결해줄 것을 요구했으나 진전이 없었고 그러는 사이에 2년 임대차기간이 만료하고 계약이 묵시적으로 갱신되었으나 원고는 제대로 영업을 할 수 없어 점포에 일부 물건을 적치해둔 채 영업을 중단하였음.


2. 소송 경과 및 판결


당 법무법인은 원고의 의뢰를 받고 사건을 수임하여 피고를 상대로, 피고가 임대인으로서 임차목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하였음을 들어 소장 송달로써 임대차계약을 해지하고 보증금 반환과 함께, 원고가 정상적이었으면 권리금을 회수할 기회가 있었는데 피고의 채무불이행으로 인하여 그 기회를 상실하게 됨으로써 손해를 입었다는 이유로 권리금 상당의 손해배상을 청구하였음.

 

1심은 원고의 점포 전면이 천막으로 차단되어 가림막이 철거되지 않으면 원고가 임차인으로서 임대차계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 점포를 사용·수익하는 것이 사회통념상 불가능하게 되었다는 이유로 원고의 임대차계약 해지를 인정하고, 보증금 반환 청구를 인용하였음. 여기에 대해 피고가 월 임료의 공제를 주장했으나 원고가 임대차목적물을 사용·수익할 수 없는 동안에는 차임 지급을 거절할 수 있다는 이유로, 임대차 종료 후에는 원고가 목적물을 점유하기는 하였으나 실질적으로 사용·수익하여 이득을 얻은 바가 없다는 이유로 공제를 인정하지 않음.

 

나아가 손해배상 청구에 대해서는, 원고가 종전 임차인에게 지출한 권리금을 회수하지 못하게 된 손해는 특별손해라 할 것인데, 피고도 원고가 종전 임차인에게 권리금을 지급한 사실을 알았거나 알 수 있었으며, 원고가 임대차기간 중에 소정의 권리금을 수령하고 임차권을 양도하기로 하였으나 피고가 임차권 양수인에게 종전보다 많은 임대차보증금과 월 차임을 요구함으로써 무산된 사실이 있는 점 등을 종합하여, 피고는 자신의 채무불이행으로 인하여 원고가 종전 임차인에게 지급한 권리금을 회수하지 못하게 될 것이라는 특별사정을 알았거나 알 수 있었다고 하여, 원고가 종전 임차인에게 지급한 권리금 상당의 손해배상 청구를 인용하였음.

 

다만 1심은 점포의 명도와 동시에 위 보증금 및 손해배상금 지급을 명하는 동시이행판결을 하였음. 이에 대해 피고가 항소하였고, 원고는 항소심에서 점포를 명도하고 무조건 이행을 구하는 것으로 부대항소를 제기하였는데, 항소심도 1심과 동일한 취지로 판단하면서 원고의 부대항소를 받아들여 무조건 지급을 명하는 판결을 선고하였으며, 여기에 대해 피고가 상고하지 아니함으로써 그대로 확정되었음.


3. 의의


주지하는 바와 같이 상가건물 임대차보호법 제10조의2 1항에는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 일정한 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 된다고 규정하고, 3항에서 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상하여야 한다고 규정하여 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있음.

 

최근 대법원 2020. 9. 3. 선고 2018252441, 25458 판결은, 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인이 같은 법 제10조의4 1항에 따른 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부에 대해 이를 긍정하는 등, 점차 이와 관련한 분쟁이 늘고 있으나, 본 사안은 위 임차인의 권리금 회수기회 보호 규정과는 관계없이, 임대인의 임대차목적물 사용·수익을 제공할 의무에 착안하여 그 채무불이행으로 인한 손해배상으로서 권리금 회수기회 상실로 인한 손해액의 배상을 청구하여 승소를 이끌어냈다는 점에 의의가 있음. ().



담당변호사 이헌섭

T. 02-3487-5000 

F. 02-3487-6848

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