□ 대법원 판결을 통한 「상가건물임대차보호법」 이해

상가건물을 소유하면서 이를 임대하려는 사람, 그리고 타인 소유의 상가를 임차하여 영업을 하려는 사람은, 임대인과 임차인으로서 상가임대차계약을 체결하여야 할 것입니다. 상가임대차계약을 체결하는 임대인과 임차인은 각각 법률적으로 예상치 아니한 손해를 입지 않기 위하여 민법의 임대차 관련규정과 특별법인 상가건물임대차보호법을 잘 이해하여야 할 것입니다.

민법은 임대차에 관하여 제618조 내지 제654조를 규정하고 있고, 상가건물임대차보호법은 제1조 내지 제22조를 규정하고 있습니다. 상가건물임대차보호법은 민법에 대한 특별법으로서 상가건물 임대차에 관하여 민법 규정보다 우선 적용됩니다. 그러하므로, 상가건물임대차보호법에 대한 숙지가 필수적이라 할 것입니다.

그리하여 지금부터 대법원 판결을 통하여 상가건물임대차보호법에 대한 이해를 해보고자 합니다. 이러한 시도가 상가건물의 임대차에 관심이 있으신 분들에게 많은 도움이 되기를 바라면서, 상가건물임대차보호법의 제정 및 개정과정에 대해 살펴보는 것으로부터 그 여정을 시작할까 합니다.

□ 상가건물임대차보호법 제정과 개정 시기 등

1. 제정

가. 제정과 시행시기

상가건물임대차보호법은 2001. 12. 29. 제정되어 2002. 11. 1.부터 시행되었다. 주택임대차보호법은 1981. 3. 5. 제정되어 그때부터 시행되었다. 상가건물임대차보호법이 주택임대차보호법 보다 20년이 더 지나서야 제정되고 시행되었던 것이다.

나. 제정이유

상가건물임대차보호법(앞으로 사정에 따라 이를 ‘상가건물임대차보호법’ 또는 줄여서 ‘상가임대차법’ 혹은 단순히 ‘법’이라고 할 것임)의 제정이유는, 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호함으로써 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위하여 민법에 대한 특례를 규정하기 위함이다.

2. 주요 개정과정

가. 2013. 8. 13. 일부개정(법률 제12042호)

나. 2015. 5. 13. 일부개정 (법률 제13284호)

다. 2018. 10. 16. 일부개정(법률 제15791호)

라. 2020. 9. 29. 일부개정(법률 제17490호)

마. 2022. 1. 4. 일부개정(법률 제18675호)

□ 상가임대차법 제정과 개정 내용의 주요골자

1. 제정 상가임대차법의 주요골자

① 상가임대차법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용하되, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 적용하지 아니함(제2조)

② 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생김(법 제3조).

③ 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 일정한 자료의 열람 또는 제공을 요청할 수 있으며, 이때 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없음(법 제4조).

④ 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 경매나 공매 시 임차한 대지를 포함한 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정함(법 제5조).

⑤ 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음(법 제6조).

⑥ 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봄(법 제9조).

⑦ 임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인은 이 법에 규정된 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못하게 하고, 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있음(법 제10조).

⑧ 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖에 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음(법 제11조).

⑨ 계약갱신요구권, 차임 등의 증감청구권, 월차임 전환 시 산정율의 제한규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용하고, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있음(법 제13조).

⑩ 소액임차인들의 경우에는 임대건물가액의 3분의 1의 범위 안에서 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정함(법 제14조).

2. 2013. 8. 13. 일부개정(법률 제12042호) 주요골자

① 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권을 인정하고, 그 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정을 고려하여 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있도록 함(제2조제3항 및 제10조의2 신설).

② 임차인의 보증금반환채권을 양수한 금융기관 등이 우선변제권을 승계하도록 함(제5조제7항부터 제9항까지 신설).

③ 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 철거 또는 재건축의 사유를 사전에 철거 또는 재건축할 계획을 고지하거나, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 한정함(제10조제1항제7호).

④ 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율과 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령을 정하는 배수를 곱한 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없도록 함(제12조).

⑤ 소액임차인의 최우선변제금액 상한을 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 대통령령으로 정하도록 함(제14조제3항).