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'대법원 판결을 통한 상가건물임대차법의 이해'를 시작하며(2)

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작성자 최고관리자 작성일22-06-21 11:00 조회310회 댓글0건

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3. 2015. 5. 13. 일부개정 (법률 제13284) 주요골자 

 

대항력, 권리금 등을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대함(2조제3).

관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고, 이해관계가 있는 자의 제공 요청이 있는 경우 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없도록 함(4).

권리금을 임대차목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정의함(10조의3 신설).

임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 함(10조의4 신설).

임대차목적물인 상가건물이 유통산업발전법2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부이거나 국유재산법에 따른 국유재산 또는 공유재산 및 물품관리법에 따른 공유재산인 경우에는 권리금 적용 대상에서 제외함(10조의5 신설).

국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장하도록 함(10조의6 신설).

국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 함(10조의7 신설).

임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 함(10조의8 신설).

권리금의 보호대상에서 전대차를 제외함(13조제1).

법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있도록 함(19조 신설).

 

4. 2018. 10. 16. 일부개정(법률 제15791) 주요골자

 

상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 "10"까지로 확대함(10조제2).

임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간을 임대차 종료 6개월 전부터로 확대함으로써 임차인의 권리금 회수기회를 보다 강화함(10조의41).

③ 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법2조제1호에 의한 전통시장은 권리금 적용 제외대상에서 제외하여 전통시장 내 영세상인의 권리금 회수기회를 보장하려는 것임(10조의51).

상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위하여 법률구조법에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치하여 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하려는 것임(20조 내지 제22조 신설).

 

5. 2020. 9. 29. 일부개정(법률 제17490) 주요골자

 

계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례에 관한 규정은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용함(2조제3).

임차인이 이 법 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1, 10조의41항 각 호 외의 부분 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 않도록 하되, 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않도록 함(10조의9 신설).

차임 등의 증감청구권 사유에 1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동을 명시함(11조제1).

1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율(5%)을 초과하지 못하도록 한 증액상한을 적용하지 않도록 함(11조제3항 신설).

계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례에 관한 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용함(13조제1).

이 법은 공포한 날부터 시행하고, 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하도록 함(부칙 제1조 및 제2).

 

6. 2022. 1. 4. 일부개정(법률 제18675) 주요골자

 

코로나-19의 여파로 국내 소비지출이 위축되고 상가임차인의 매출과 소득이 급감하는 등 영업유지가 사실상 불가능하여 폐업하거나 폐업을 고려하는 상가임차인이 증가하고 있으나, 폐업하더라도 임대차계약의 구속력으로 인해 기존 임대료 지급의무에서 벗어나기 힘들어 임차인에게 과도한 부담이 되고 있는 상황임.

이에 임차인이 3개월 이상 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 사정 변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있도록 명문의 규정을 마련하려는 것임.

법 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권)를 신설함.

                                                                                         담당변호사   최 거 훈 

                                                                                      

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