나. 상가건물의 ‘임대차’ 

법 제2조 제1항 본문은, ‘임대차’에 대하여, 「임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.」라고 하고 있다. ‘임대차’를 ‘영업용으로 사용’하는 경우와 연결시키고 있는 것이다. 그러하므로 ‘임대차’란 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로, 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다고 볼 것이다.

다. ‘상가건물의 임대차’

이상을 종합하면, 상가임대차법이 적용되는 상가건물의 임대차는, [사업자등록의 대상이 되는 건물로서 임대차 목적물인 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차]를 가리킨다고 볼 것이다.

3. 상가임대차법이 적용되는 상가건물 해당여부는 공부상의 표시가 아닌 실질에 따라 판단하여야 한다.

위 대법원 판결은, 「상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 하고, 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 그러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 할 것이다.」라고 하고 있다.

상가건물 해당여부는 건물을 실제 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단을 하여야 하는바, 공장·창고 등은 그곳에서 단순히 상품의 보관·제조·가공 등의 사실행위뿐만 아니라 영리를 목적으로 하는 활동도 함께 이루어지면 상가건물에 해당한다고 하고 있는 것이다.

4. 위 대법원 판결 사안

가. 사안 개요

임차인이 공장건물의 일부를 임차하여 도금작업을 하면서 임차부분에 인접한 컨테이너 박스에서 도금작업의 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객에 인도하여 수수료를 받는 등 영업활동을 해 온 사안에서, 임차부분과 이에 인접한 컨테이너 박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이므로 위 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 보아야 하는데도, 그와 같은 사정은 고려하지 않고 임차의 주된 부분이 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 본 원심판단에는 법리오해의 위법이 있다고 한 사례.

나. 판결 내용

1) 원고는 2003. 11. 8. 주식회사 화성금속(이하 ‘화성금속’이라 한다)으로부터 화성금속 소유의 이 사건 건물 1층 409.20㎡ 중 약 20평(이하 ‘이 사건 임차부분’이라 한다)을 임대차보증금 25,000,000원, 임차기간 2003. 11. 8.부터 5년으로 정하여 임차하고, 화성금속에게 위 임대차보증금을 지급한 사실, 원고는 2003. 11. 8. 이 사건 임차부분을 인도받고, 같은 달 10일 서광주세무서에 ○○○○이라는 상호의 사업자등록을 마친 후 이 사건 임차부분에서 도금작업을 하여 온 사실, 원고는 이 사건 임차부분 및 인접한 컨테이너박스에서 고객으로부터 도금작업에 관한 주문을 받고 완성된 도금제품을 고객들에게 인도하고 수수료를 지급받는 등의 영업활동을 하여 온 사실을 알 수 있다.

2) 앞서 본 법리와 사실관계에 비추어 보면, 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스는 일체로서 도금작업과 더불어 영업활동을 하는 하나의 사업장이라고 할 것이므로, 이 사건 임차부분은 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당한다고 봄이 상당하다.

3) 그런데도 원심(* 3심인 대법원의 이전 단계인 2심을 말함)은 이 사건 임차부분과 인접한 컨테이너박스에서 도금작업과 더불어 영업활동이 이루어진 사정은 고려하지 않고 이 사건 임차부분의 주된 부분은 영업용이 아닌 사실행위가 이루어지는 공장으로서 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 아니라고 판단하였는바, 원심의 이러한 판단은 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 관한 법리를 오해한 것이고, 그 결과 판결에 영향을 미쳤다고 할 것이다.

■ 정리

1. 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 ‘상가건물’은, 부가가치세법 등에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다. 사업자에는 재화뿐만 아니라 용역을 공급하는 자도 포함된다. 영리든 비영리든 관계없이 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자가 사업자이다. 그러하므로 용역을 제공하는 사무실도 상가에 포함된다.

2. 상가건물의 ‘임대차’는, 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말한다. 그러하므로 ‘상가건물의 임대차’는, 사업자등록의 대상이 되는 건물을 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 가리킨다. 임대차에는 임대차 목적물 전체를 영업용으로 사용하는 경우뿐만 아니라, 그 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함한다.

3. 상가건물에 해당하는지 여부는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 한다. 공장·창고 등은 그곳에서 단순히 상품의 보관·제조·가공 등의 사실행위뿐만 아니라 영리를 목적으로 하는 활동도 함께 이루어지면 상가건물에 해당한다.

                                                      담당변호사  최 거 훈