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상가임대차법 제2조 제1항 단서, 제2항, 제3항 이해(2)

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작성자 최고관리자 작성일22-06-27 09:54 조회313회 댓글0건

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3. 상가임대차법 제2조 제2 

 

. 법 제2조 제2항은, 1항 단서의 보완규정이다. 2조 제1항 단서상의 대통령령으로 정하는 보증금액과 관련하여 제2항에서 보완규정을 두고 있는 것이다.

 

. 2조 제2항은, 1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.고 규정하고 있다.

 

. 2조 제2항 전단(앞부분), 1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당지역의 경제 여건 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하여야 하는 것으로 하고 있다. 그에 따라 위 시행령 제2조 제1항은 지역에 따라 그 보증금액을 달리 규정하고 있다.

 

. 2조 제2항 후단(뒷부분), 보증금 외에 차임이 있는 경우 그 차임액에 대통령령으로 정한 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 하고 있다. 차임이 별도로 없는 경우에는 보증금만을 기준으로 그 액수가 제2조 제1항 단서의 보증금액을 초과하는지 여부를 따지면 될 것이나, 보증금 외에 차임이 별도로 있는 경우에는 그 차임도 포함하여 초과여부를 따지도록 하고 있는 것이다.

 

. 1) 차임은 이를 보증금화 하여 포함시키도록 하고 있는바, 상가임대차법 시행령 제2조 제2항은 차임액은 월 단위의 차임액으로 하도록 하고 있고, 3항은 법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이란 1분의 100이라고 하고 있다.

 

2) 차임액을 월 단위의 차임액으로 한다는 것은, 통상적으로 차임은 월단위로 정하는 경우가 대부분일 것이나 분기 혹은 년 단위로 정할 수도 있으므로, 분기 혹은 년 단위로 차임을 정했을 경우 이를 월 단위의 차임액으로 산정하여 계산하라는 취지라 할 것이다. 월 단위 차임액에 대통령령으로 정하는 비율인 1분의 100, 100을 곱하여 환산한 금액이 월차임을 보증금으로 환산한 금액이다. 따라서 본래의 보증금의 금액에 월차임을 보증금으로 환산한 금액을 더한 금액이 법 제2조 제1항 단서상의 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는지를 결정하는 금액이 된다.

 

3) 그러하므로, 예를 들어 임대차보증금 5억 원에 월차임이 600만원인 경우 월차임 600만원을 대통령령으로 정한 비율인 1분의 100, 100을 곱하여 환산하면 6억 원이 되므로, 그 보증금은 11억 원(=임대차보증금 5억 원+월차임 환산보증금 6억 원)이 된다. 임대차보증금 3억 원에 월차임 400만원의 경우 월차임 400만원에 100을 곱하면 4억 원이 되는바, 그 보증금은 7억 원(=임대차보증금 3억 원+월차임 환산보증금 4억 원)이 된다. 서울의 경우, 전자는 법 제2조 제1항 단서의 보증금액인 9억 원을 초과하므로 상가임대차법이 적용되지 않고, 후자는 9억 원을 초과하지 않으므로 상가임대차법이 적용된다.

 

4) ) 위에서 본 바와 같이 상가임대차법 제2조에서 상정되는 보증금은 여러 가지인바, 이를 여섯 가지로 나누어 살펴본다.

 

법 제2조 제1항 단서상의 대통령령으로 정하는 보증금,

임대차계약서상의 임대차보증금,

임대차보증금 외에 차임이 있을 경우 그 차임을 보증금으로 환산한 보증금,

④ ②을 합한 보증금,

⑤ ① 금액 이하의 보증금

⑥ ① 금액을 초과하는 보증금

 

) 그런데, 법에서 위 보증금들에 대한 명칭을 부여하지 않은 관계로 위 보증금들에 대한 명칭을 헷갈리게 혹은 혼동하여 사용하고 있는 경우가 있는 것 같다. 그러하므로, 이해의 편의를 위하여 위 보증금들에 대한 명칭을 아래와 같이 사용하여 보기로 한다. 인정된 명칭이 아니라 편의상 붙여보는 명칭이다.

 

해당 보증금을 경계보증금이라고 칭하기로 한다. 상가임대차법이 적용되는 보증금과 적용되지 않는 경계가 되는 보증금이라는 취지에서 경계보증금이라고 칭해보는 것이다. 경계보증금 금액 이하의 보증금 임대차는 상가임대차법이 전적으로 적용되는 임대차이고, 그 금액을 초과하는 보증금은 금액이 커서 상가임대차법이 원칙적으로 적용되지 않는, 보호되지 않는 임대차이다.

해당 보증금은 본래보증금이라고 칭하기로 한다. 글자 그대로 그 보증금은 임대차계약서상의 본래보증금이라는 것이다.

해당 보증금은 환산보증금이라 칭하기로 한다. 차임액에 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액이라는 점에서 환산보증금이라고 하는 것이다.

해당 보증금은 산출보증금이라 칭하기로 한다. 본래 보증금과 환산보증금을 합하여 산출된 보증금이라는 점에서 산출보증금이라고 하는 것이다. 대법원은 이 산출보증금을 환산보증금이라고 칭하는 것 같기도 하다.

해당 보증금은 보통보증금이라 칭하기로 한다. 상가임대차법이 적용되는 통상의 보증금이라는 측면에서 보통보증금이라고 칭한다.

해당 보증금은 고액보증금이라 칭하기로 한다. 금액이 커서 상가임대차법이 원칙적으로 적용되지 않는다는 의미에서 고액보증금이라 칭한다.

 

) 이를 요약하면 아래와 같다

 

환산보증금 = 차임액(월 단위)×100

산출보증금 = 본래보증금 + 환산보증금

산출보증금 경계보증금 이면 상가임대차법 적용. 이 경우의 산출보증금이 보통보증금

산출보증금 경계보증금 이면 상가임대차법의 원칙적 부적용. 이 경우의 산출 보증금이 고액보증금


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