■ 정리 

1. 위 대법원 2013. 10. 17. 선고 2013다207644 배당이의 사건은 수개의 구분건물을 일괄하여 하나의 임대차계약으로 체결한 경우이다. 그리고 위 사안은 고액보증금 해당여부에 대한 사건이다.

2. 그에 반하여 이 대법원 2015. 10. 29. 선고 2013다27152 배당이의 사건은 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있는 경우이다. 그리고 이 사안은 소액보증금 임차인 해당여부에 대한 사건이다.

그런데, 대법원은 이 사안에 대하여, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도, 임차인이 동일한 임대인으로부터 수 개의 구분점포를 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우에는 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 것이라고 하였다.

3. 수개의 구분건물을 일괄하여 하나의 임대차계약서로 체결하든(2013다207644판결), 수개의 구분건물 각각에 대하여 별개의 임대차계약서로 체결하든(2013다27252판결), 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 그 구분건물들에 관련된 전체보증금 액수를 하나의 임대차보증금 액수로 보아야 하고, 따라서 이를 기준으로 고액보증금 또는 소액보증금 해당여부를 판단하여야 한다는 것이 대법원의 태도라 할 것이다.

4. 위 2013다27252판결에 대해 다시 한 번 살펴보자면, 수개의 구분건물 각각에 대하여 별개의 임대차계약서로 체결하였지만 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있으므로, 구분건물 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 소액보증금 임차인 해당여부를 판단하여야 한다. 즉, 그 구분건물들에 관련된 전체보증금 액수를 하나의 임대차보증금 액수로 보아 이를 기준으로 소액보증금 임차인 해당여부를 판단하여야 한다.

5. 덧붙여 상가임대차법 제14조, 소액보증금 관련 규정을 살펴본다.

가. 제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에 제5조제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. <개정 2013. 8. 13., 2020. 7. 31.>

[전문개정 2009. 1. 30.]

나. 제14조는 소액보증금 임차인의 최우선변제권에 관해 규정하고 있는 것으로, 최우선변제권이 인정되기 위해서는 소액보증금 임차인이 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 대항력 요건을 갖추어야 한다(제1항).

다. 제14조 제3항은, 우선변제를 받을 임차인의 범위와 우선변제를 받을 보증금의 범위 등을 대통령령으로 정한다고 하고 있는바, 대통령령인 상가임대차법 시행령 제6조와 제7조는 다음과 같이 규정하고 있다.

제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 [보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계]가 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>

1. 서울특별시 : 6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3천8백만원

4. 그 밖의 지역 : 3천만원

제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등) ①법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008. 8. 21., 2010. 7. 21., 2013. 12. 30.>

1. 서울특별시 : 2천200만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1천900만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1천300만원

4. 그 밖의 지역 : 1천만원

②임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. <개정 2013. 12. 30.>

③하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. <개정 2013. 12. 30.>

라. 서울의 경우 우선변제를 받을 수 있는 소액 임차인은 6,500만 원 이하의 임차인으로(위 시행령 제6조 제1호), 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 2,200만원이다(위 시행령 제7조 제1항 제1호).

그런데, 시행령 제6조는, 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 [보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계]가 위 시행령 제6조의 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다고 하고 있는바, 본래보증금과 환산보증금을 합한 금액인 산출보증금이 위 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인이어야 한다. 서울의 경우 산출보증금이 6,500만 원 이하이어야 소액보증금 임차인에 해당되는 것이다. 소액보증금 임차인 해당여부를 법 제2조 제2항에 의한 환산보증금 환산 내지 산출보증금 산출 방식을 적용하여 가리도록 하고 있으므로, 고액보증금 임대차 해당여부에 대한 방식과 동일하게 산출하면 된다. 

                                                  담당변호사  최 거 훈