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상가임대차법 제3조 제1항 이해(1)

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작성자 최고관리자 작성일22-06-30 10:08 조회297회 댓글0건

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상가임대차법 제3조 제1항 이해 

 

o 오늘은 상가임대차법 제3조 제1항에 대하여 살펴보겠습니다.

 

상가임대차법 제3조 제1항 규정은 다음과 같다.

3(대항력 등) 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법8, 소득세법168조 또는 법인세법111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

 

1. 임대차는 채권계약이다. 채권계약이므로 채권자와 채무자에 간에만 유효하다. 예를 들어, 점포 소유자인 갑과 임차인인 을이 임대차계약을 체결하였을 경우, 임대차관계는 갑과 을 사이에서만 효력이 있다. 만일 갑이 그 점포를 병에게 매도하여 소유자가 바뀌게 되면 병과 을 사이에는 임대차 관계가 존속하지 않는다. 임대차는 갑과 을 사이에 체결되었고, 그 효력은 갑과 을 사이에만 있기 때문이다.

 

2. 부동산임대차는 등기를 한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 있다(민법 제621조 제2). 부동산임대차는 채권계약이지만 임차권을 등기하면 그때부터 제3자에 대하여 효력, 즉 대항력이 생기는 것이다. 임차권이 등기되어 있으면, 3자가 임대인인 소유자로부터 그 부동산을 양수하는 경우 종래의 임대차는 신소유자와 임차인 사이에 존속하는 것으로 되는 것이다. 이러한 것을 부동산임차권의 물권화라고 한다.

 

3. 상가건물 임대차의 경우, 임차권 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(상가임대차법 제3조 제1). [건물의 인도 + 사업자등록]이면 대항력이 생기는 것이다. 민법에 대한 특칙으로, 이 역시 부동산임차권의 물권화 중의 하나이다.

 

이하에서는 사업자등록과 관련된 대법원 판결 하나를 살펴본다.

 

상가건물 임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건(대법원 2008. 9. 25. 선고 200844238 판결. 배당이의 사건)

 

1. 상가건물 임대차보호법(이하 이라 함) 3조 제1항은, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.라고 하고 있다.

 

상가건물의 임대차는 임차인이 건물의 인도와 더불어 부가가치세법 등의 소정의 사업자등록을 신청하면 그 등기가 없는 경우에도 그 다음 날부터 대항력이 인정되는바, 사업자등록을 어느 정도하여야 대항력이 인정되는지가 문제된다.

 

2. 사업자등록이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준

 

. 사업자등록은 공시방법으로 마련된 것이다.

 

법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이다.

 

. 공시효력여부

 

사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.

 

3. 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건

 

. 사업자등록신청서와 임대차계약서

 

상가건물임대차보호법 제4(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)와 그 시행령 제3(확정일자부 기재사항 등) 및 부가가치세법 제8(사업자등록)와 그 시행령 제11(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있다.

 

. 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 일치하여야 한다.

 

그러하므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

 

. 상가건물의 일부분 임차 시 도면을 첨부하여야

 

또한, 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다.

 


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