◎ 상가임대차법 제3조 제1항 이해 

o 오늘은 상가임대차법 제3조 제1항에 대하여 살펴보겠습니다.

상가임대차법 제3조 제1항 규정은 다음과 같다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

1. 임대차는 채권계약이다. 채권계약이므로 채권자와 채무자에 간에만 유효하다. 예를 들어, 점포 소유자인 갑과 임차인인 을이 임대차계약을 체결하였을 경우, 임대차관계는 갑과 을 사이에서만 효력이 있다. 만일 갑이 그 점포를 병에게 매도하여 소유자가 바뀌게 되면 병과 을 사이에는 임대차 관계가 존속하지 않는다. 임대차는 갑과 을 사이에 체결되었고, 그 효력은 갑과 을 사이에만 있기 때문이다.

2. 부동산임대차는 등기를 한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 있다(민법 제621조 제2항). 부동산임대차는 채권계약이지만 임차권을 등기하면 그때부터 제3자에 대하여 효력, 즉 대항력이 생기는 것이다. 임차권이 등기되어 있으면, 제3자가 임대인인 소유자로부터 그 부동산을 양수하는 경우 종래의 임대차는 신소유자와 임차인 사이에 존속하는 것으로 되는 것이다. 이러한 것을 부동산임차권의 물권화라고 한다.

3. 상가건물 임대차의 경우, 임차권 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(상가임대차법 제3조 제1항). [건물의 인도 + 사업자등록]이면 대항력이 생기는 것이다. 민법에 대한 특칙으로, 이 역시 부동산임차권의 물권화 중의 하나이다.

이하에서는 ‘사업자등록’과 관련된 대법원 판결 하나를 살펴본다.

◎ 상가건물 임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건(대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결. 배당이의 사건)

1. 상가건물 임대차보호법(이하 ‘법’이라 함) 제3조 제1항은, 「임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.」라고 하고 있다.

상가건물의 임대차는 임차인이 건물의 인도와 더불어 부가가치세법 등의 소정의 사업자등록을 신청하면 그 등기가 없는 경우에도 그 다음 날부터 대항력이 인정되는바, 사업자등록을 어느 정도하여야 대항력이 인정되는지가 문제된다.

2. ‘사업자등록’이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준

가. 사업자등록은 공시방법으로 마련된 것이다.

법 제3조 제1항에서 건물의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련된 것이다.

나. 공시효력여부

사업자등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부는 일반 사회통념상 그 사업자등록으로 당해 임대차건물에 사업장을 임차한 사업자가 존재하고 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 판단하여야 한다.

3. 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건

가. 사업자등록신청서와 임대차계약서

상가건물임대차보호법 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)와 그 시행령 제3조(확정일자부 기재사항 등) 및 부가가치세법 제8조(사업자등록)와 그 시행령 제11조(소득세법 및 법인세법상의 사업자등록에 준용)에 의하면, 건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차와 사업자등록에 관한 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있고, 사업자가 사업장을 임차한 경우에는 사업자등록신청서에 임대차계약서 사본을 첨부하도록 하여 임대차에 관한 사항의 열람 또는 제공은 첨부한 임대차계약서의 기재에 의하도록 하고 있다.

나. 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 일치하여야 한다.

그러하므로, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 당해 상가건물에 대한 등기부상의 표시와 불일치하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

다. 상가건물의 일부분 임차 시 도면을 첨부하여야

또한, 위 각 법령의 위 각 규정에 의하면, 사업자가 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에는 사업자등록신청서에 해당 부분의 도면을 첨부하여야 하고, 이해관계인은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분 도면의 열람 또는 제공을 요청할 수 있도록 하고 있으므로, 건물의 일부분을 임차한 경우 그 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다.