4. 위 대법원 판결 사안 

가. 원고는, 구분 등기되어 사우나시설로 사용 중인 부동산의 일부분을 임차하면서 임대차계약서에 ‘위 3-5층 8,3평’으로만 기재하고, 해당부분의 도면을 첨부하지 아니하였다.

원고는 집합건물로서 ‘안산시 단원구 고잔동 (지번, 빌딩 이름 생략) 3층 304호’ 등 3층 304호 내지 310호, 4층 401호 내지 410호, 5층 501호 내지 510호 로 구분 등기되어 사우나시설로 사용 중인 이 사건 각 부동산에서 음료 등의 판매업을 할 목적으로 2003. 8. 4. 소외인과 사이에 임대차계약서상 임대차목적물을 ‘위 (빌딩 이름 생략) ( ○○○사우나) 3-5층 8.3평’으로 표시하여 임대차계약을 체결한 사실, 원고는 2003. 9. 23. 해당 부분의 도면 첨부는 생략한 채 위 임대차계약서만을 첨부하여 부가가치세법상의 사업자등록을 한 뒤(사업자등록증상 사업장 소재지도 ‘위 (빌딩 이름 생략) 3-5층’으로 되어 있다) 2003. 11. 15.경 소외인에게 임대차보증금의 지급을 완료하고 이 사건 각 부동산 중 3 내지 5층의 각 일부 면적 합계 8.3평을 매점이나 음료 자동판매기 설치장소로 점유하면서 음료 등의 판매업을 영위해 온 사실을 알 수 있다.

나. 원고가 한 사업자등록은 이 사건 각 부동산에 관한 근저당권자인 피고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

원고는 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차하였다 할 것이지만, 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상의 임대차목적물 소재지가 이 사건 각 부동산에 대한 등기부상의 표시와 불일치할뿐더러 상가건물의 일부분만을 임차하였으면서도 사업자등록신청을 함에 있어 해당 부분에 대한 도면조차 첨부하지 아니하였으니 앞서 본 법리에 비추어 원고가 한 사업자등록은 이 사건 각 부동산에 관한 근저당권자인 피고에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다.

원심이 원고가 이 사건 각 부동산의 일부분을 임차한 것이 아니라 단지 음료 등 판매업의 영업권만을 임차하였다고 보아 이 사건 임대차에 관하여 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다고 판단한 것은 잘못이라 할 것이나, 부가적으로 원고의 사업자등록이 상가건물임대차보호법상 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 판단하여 결국 원고의 청구를 배척한 조치는 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 상가건물임대차보호법상 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

■ 정리

1. 이 사건은 부동산임의경매사건에 관하여 법원이 작성한 배당표 중 근저당권자인 피고에 대한 배당액 974,469,089원을 834,469,089원으로 감액하고, 원고에게 140,000,000원을 배당하는 것으로 경정하여 달라는 배당이의사건에 관한 것이다. 즉, 근저당권자인 피고에 대한 배당액 974,469,089원 중 140,000,000원을 임차인인 원고에게 배당하여 달라는 배당이의사건에 관한 것이다. 그러나 원고의 청구가 받아들여지지 않아 원고는 위 금액상당의 피해를 입었다.

2. 원고는 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상에 확정일자까지 받았지만 대항력이 인정되지 않는다는 이유로 경매절차에서 배당을 받지 못하였다. 임차목적물에 대한 특정을 하지 못하면 대항력이 인정되지 않는바, 위 판결을 참작하여 건물의 일부분 임차 등의 경우 호수 지정, 도면첨부 등으로 임차부분을 명확히 특정하여 피해를 입지 않도록 만전을 기하여야 할 것이다.   

                                                         담당변호사  최  거  훈