◎ 상가임대차법 제9조(임대차기간 등) 등 상가건물 임대차기간에 대한 이해 

■ 상가임대차법 제9조, 제10조 제4항 규정

o 상가임대차법 제9조 및 제10조 제4항의 규정은 아래와 같다.

제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

■ 상가건물 임대차기간에 대한 이해

1, 상가건물의 임대차기간은 임대인과 임차인이 약정에 의하여 정하면 된다.

1년, 2년, 3년 등 임대인과 임차인이 약정에 의해 그 기간을 정하면 되는 것이다.

2. 그런데 상가임대차법은 임대차기간의 기본을 1년으로 하고 있다.

가. 상가건물 임대차에 있어 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정하면 그 기간을 1년으로 본다(법 제9조 제1항 본문). 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다(법 제9조 제1항 단서).

나. 상가건물 묵시의 갱신의 경우, 그 임대차 존속기간은 1년으로 본다(법 제10조 제4항). 일반법인 민법에 따른 묵시의 갱신의 경우, 그 임대차 존속기간은 전 임대차 존속기간과 같은 것으로 보지만(민법 제639조 제1항), 상가임대차법은 특칙을 두고 있는 것이다.

3. 임대차가 종료하면 임대차 관계는 더 이상 존속하지 않는 것으로 될 것이나, 상가건물 임대차의 경우에는 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다(법 제9조 제2항). 임차인 보호 규정이다.

4. 고액보증금 임대차에는 부적용

가. 법 제9조, 제10조 제4항은 고액보증금 임대차에는 적용되지 않는다(법 제2조 제3항).

나. 법 제9조 관련

법 제9조가 적용되지 않으므로, 고액보증금 임대차의 경우, 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정하면 그대로 효력이 있다.

다. 법 제10조 제4항 관련

고액보증금 임대차의 경우, 묵시의 갱신에 대하여 상가임대차법 제 10조 제4항이 적용되지 않고 민법 제639조에 정하는 바에 따른다.

민법 제639조에 따른 묵시의 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는바(민법 제639조 제1항 본문), 다만 당사자는 민법 제635조(기간의 약정 없는 임대차의 해지통고)의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다(민법 제639조 제1항 단서).

당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고(민법 제635조 제1항), 상대방이 그 통고를 받은 날로부터 6월(임대인이 해지를 통고한 경우) 또는 1월(임차인이 해지를 통고한 경우)이 경과하면 해지의 효력이 생긴다(민법 제635조 제2항).

5. 이상을 정리하면 다음과 같다.

가. 상가건물의 임대차기간은 임대인과 임차인이 약정에 의하여 정하면 된다.

나. 보통보증금 임대차의 경우

임대차 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 경우에는 그 기간을 1년으로 본다. 다만 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

묵시의 갱신의 경우 그 임대차 존속기간은 1년으로 본다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다.

다. 고액보증금 임대차의 경우

법 제9조, 제10조 제4항이 고액보증금 임대차에는 적용되지 않는바, 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정하면 그대로 효력이 있고, 묵시의 갱신은 민법 제639조에 정하는 바에 따른다. 

                                                  담당변호사   최   거   훈