다. 제1항 단서 

1) 제1항 단서 규정

제1항 단서 규정은 아래와 같다.

「다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우」

2) 임대인의 계약갱신거절이 가능한 경우

제1항 단서에서 임대인의 계약갱신거절이 가능한 경우를 열거하고 있는바, 제1호부터 제8호까지 8개호를 규정하고 있다. 이 8개호가 제1항 본문에서 말하고 있는 ‘정당한 사유’라 할 것이다. 계약갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유인 것이다.

3) 각 호 검토

가) 제1호

「임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」

‘3기의 차임액’이란 차임을 월단위로 정했을 경우, 3개월 차임액을 말한다. 예를 들어 월차임을 200만원으로 정했을 경우, 3기의 차임액은 600만원(= 월 200만원×3개월)이다.

‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’란, 차임 연체금액이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이른 것을 말한다. 예를 들어 월차임이 200만원인 경우, 월차임 200만원을 3회에 걸쳐 연달아 연체한 때, 월차임 200만원을 띄엄띄엄 3회에 걸쳐 연체한 때, 월차임 200만원을 모두 내지 못하고 반만 내는 등 하여 그 합계가 600만원에 이르도록 연체한 때를 모두 포함한다.

요컨대, 차임 연체금액의 합계가 600만원, 즉 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록’ 차임을 연체한 사실이 있으면 그에 해당하는 것이다. 설사 연체한 차임을 뒤에 납부하더라도 ‘연체한 사실’이 있으면 그에 해당한다. ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는’ ‘히스토리’가 있으면 그에 해당하는 것이다. 그러하므로, 임차인은 계약갱신요구를 거절당하지 않으려면 그러한 히스토리가 발생되지 않도록 만전을 기하여야 할 것이다.

나) 제2호 내지 제6호

제2호 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

제3호 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

제4호 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

제5호 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

제6호 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

제2호, 제4호, 제5호는 임차인에게 잘못이 있는 경우이고, 제3호는 임대인과 임차인이 합의하여 상당한 보상이 제공된 경우이며, 제6호는 임차 건물의 멸실로 임대차 목적 달성이 불가능한 경우이다.

다) 제7호

「임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우」

목적 건물의 철거 또는 재건축을 위하여 임대인이 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우로서, 임대차계약 체결 당시 철거 등의 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우(가목. 임대차계약 체결 당시 철거 등의 계획을 구체적으로 고지하지 않았다면 갱신요구를 거절할 수 없다는 취지), 안전사고 우려가 있는 경우(나목), 다른 법령에 따라 철거 등이 이루어지는 경우(다목. 예를 들어 ‘도시 및 주거 환경 정비법’에 따라 철거 등이 이루어지는 경우), 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있다.

라) 제8호

「그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우」

임차인의 현저한 의무위반(임차인의 귀책사유) 또는 임대차 계속이 어려운 중대한 사유(객관적 사유)가 있어 임차인의 갱신요구를 거절하는 것이 타당토록 하는 근거 조항으로, 일반조항이다. 제1호 내지 제7호는 그 예라고도 할 수 있을진대, 제1호 내지 제7호를 참고하여 제8호 해당여부를 판단하면 될 것이다.