3. 제2항 

가. 제2항은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 임대차기간이 10년 이내임을 규정하고 있다. 임차인은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 이 조항에 의하여 임차인의 임대차기간이 최대 10년간 보장된다.

나. 제2항 규정은 아래와 같다.

「임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.」

종전에는 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 하였으나, 2018. 10. 16. ‘5년’을 ‘10년’으로 개정하여, 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있도록 한 것이다.

4. 제3항

가. 제3항은 갱신되는 임대차의 계약내용에 대하여 규정하고 있다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약되는 것으로 보되, 차임과 보증금은 법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있도록 하고 있다.

나. 제3항 규정은 아래와 같다.

「갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.」

법 제11조는 차임 등의 증감청구권에 관하여 규정하고 있는바, 법 제11조는 임대차기간 존속 중에 행하는 차임 등의 증감청구권에 관한 것이다. 약정한 임대차기간 존속 중 사정변경(경제사정의 변동 등)에 의하여 차임 등의 증감청구를 할 수 있음을 규정하고 있다. 그에 반해 법 제10조 제3항 단서는 임대차계약 갱신의 경우에 행하는 차임 등의 증감에 관하여 규정하고 있는 것으로, 계약갱신에 따른 차임 등의 증감에 관한 규정이다.

법 제10조 제3항 단서에 따라 갱신되는 임대차에서 차임 등을 증감할 수 있되, 법 제11조에 따른 범위에서만 증감할 수 있다는 제한을 받는다. 법 제11조는 감액의 경우에는 제한을 두지 않고 있으나, 증액의 경우에는 제한을 두고 있다. 증액의 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하고(제11조 제1항 단서. 현재는 5% 이내로 제한), 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하도록 하고 있다(제11조 제2항). 갱신되는 임대차도 법 제10조 제3항 단서 및 법 제11조에 따라 동일한 제한을 받는 것이다.

5. 제4항, 제5항

가. 제4항과 제5항은 묵시의 갱신에 관하여 규정하고 있다.

나. 제4항, 제5항 규정은 아래와 같다.

제4항 「임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.」

제5항 「제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.」

다. 임대인이 제1항의 기간 이내에, 즉 ‘임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에’, 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대한 것으로 본다고 하고 있는바, 묵시의 갱신이 되는 것으로 보는 것이다.

이 경우 임대차 존속기간은 1년으로 보되, 임차인에 한해 언제든지 계약해지를 할 수 있는바, 임차인이 임대인에게 계약해지의 통고를 하면 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다.

라. ‘임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에’ 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있는바(제10조 제1항 본문), 위 기간 이내에 임차인이 계약갱신을 요구한바 없고, 임대인이 위 기간이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 한다면(법 제10조 제4항 전단 참조), 계약갱신은 되지 않고 계약기간이 만료되는 때에 계약은 종료된다.

위 기간 이내에 임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구하고 임대인에게 이를 거절할 정당한 사유가 없다면, 임대인이 갱신거절의 통지 등을 하더라도 계약은 갱신된다.

마. ‘임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에’, 임차인도 계약갱신을 요구한 바 없고, 임대인도 갱신거절의 통지 등을 한바 없으면, 묵시의 갱신이 된다.

‘임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에’, 임차인도 계약갱신을 요구한 바 없고, 임대인도 갱신거절의 통지 등을 한바 없었는데, 임차인이 임대차기간이 만료되기 전 1개월 이내인 시점, 예를 들어 기간만료 되기 10일 전 또는 3일 전에 임대인에게 계약갱신거절의 통지를 한다면 묵시의 갱신이 되지 않고 계약이 종료하는 것인지, 아니면 묵시의 갱신이 되는 것인지가 문제된다. 이에 대하여 법무부는 묵시의 갱신이 되지 않고 계약이 종료한다는 견해를 제시한바 있다.

위 법무부 견해에 대하여는 의문이 있다. 위 견해는 제10조 제4항에 정면으로 반한다 할 것이다. 제10조 제4항이 묵시의 갱신을 간주하고 있음에도 명문의 규정 근거 없이 그 간주효력을 부인하는 것이 된다. 법무부 견해대로 한다면 임차인에게는 유리할 수 있겠으나 임대인에게는 너무나 불리하다. 임차인에 대하여는 제10조 제5항에 의해 보호하면 될 것으로, 그 정도로 충분하지 않을까?