6. 고액보증금 임대차에의 적용 여부 

가. 고액보증금 임대차에 대해 제10조 중 제1항, 제2항, 제3항 본문만 적용된다. 제3항 단서, 제4항, 제5항은 적용되지 않는다(제2조 제3항).

나. 제10조 제3항 단서 부적용과 제10조의2 적용

1) 고액보증금 임대차에 제10조 제3항 본문은 적용되나 단서는 적용되지 않으므로, 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 증감할 수 있고 법 제11조에 따른 범위 제한을 받지 않는다.

2) 법은 고액보증금 임대차의 계약갱신의 경우 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있는 근거 조항으로 특별히 제10조의2를 두고 있다. 고액보증금 임대차의 계약갱신의 경우 차임과 보증금의 증감 청구와 관련하여, 법 제10조 제3항 단서는 적용되지 않는 것으로 하면서, 별도로 제10조의2를 두어 차임과 보증금의 증감 청구를 할 수 있도록 하고 있는 것이다.

법제10조의2(계약갱신의 특례)는 아래와 같다.

「제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. [본조신설 2013. 8. 13.]」

법 제 10조의2(계약갱신의 특례)에 따라, 고액보증금 임대차의 계약갱신의 경우 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.

3) 요컨대, 고액보증금 임대차의 경우 계약갱신을 할 때 당사자는 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우 법 제11조 소정의 증액비율 제한 또는 1년 이내의 증액 제한을 받지 않는다.

다. 제10조 제4항, 제5항 부적용

고액보증금 임대차의 경우 법 제10조 제4항, 제5항이 적용되지 않으므로, 일반법인 민법상의 묵시의 갱신 규정인 민법 제639조의 적용을 받는다. 

                                              담당변호사    최   거   훈