[고액임대차보증금 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우의 계약갱신요구권 행사 가능 여부 판례] 

◎ 상가건물 임대차보호법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에서 기간을 정하지 않은 경우, 임차인이 같은 법 제10조 제1항에서 정한 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지 여부(소극)

[대법원 2021. 12. 30. 선고 2021다233730 판결. 건물명도(인도) 사건]

1. 사안

가. 피고들은 상가건물을 상가임대차법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한 금액을 초과하는 보증금으로 임차했다.

나. 최초 계약한 기간이 끝나 이를 갱신하면서 앞으로는 기간을 정하지 않고 임차하기로 당시 임대인과 합의했다.

다. 그 임대인의 지위를 승계한 원고의 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지났다.

라. 이 사안에서 피고들이 임차한 건물을 인도할 의무가 있느냐가 문제되었다.

2. 법리

가. 상가임대차법에서 기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 간주하지만(제9조 제1항), 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 위 규정이 적용되지 않으므로(제2조 제1항 단서), 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받는다.

나. 민법 제635조 제1항, 제2항 제1호에 따라 이러한 임대차는 임대인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고 임차인이 그 통고를 받은 날로부터 6개월이 지남으로써 효력이 생긴다.

다. 그러하므로, 임대차기간이 정해져 있음을 전제로 그 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하도록 규정된 임차인의 계약갱신요구권(상가임대차법 제10조 제1항)은 발생할 여지가 없다.

3. 결론

위에서 본 법리에 비추어 보면, 피고들의 주장을 배척한 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 상가건물 임차인의 계약갱신요구권에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.

■ 정리

1. 법 제2조 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정한보증금액을 초과하는 임대차에 대하여 제9조는 적용이 없으므로(제2조 제3항), 기간을 정하지 않은 경우 그 임대차는 민법 제635조의 적용을 받는다.

2. 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고) 규정

①임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.

1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월

2. 동산에 대하여는 5일

민법 제635조에 따라 임대인이 해지통고를 하면 임차인이 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지효력이 생긴다.

3. 그러하므로, 법 제10조 제1항 소정의 임차인의 계약갱신요구권은 발생할 여지가 없다.

                                        담당변호사   최   거   훈