■ 상가임대차법 제11조(차임 등의 증감청구권) 등의 이해 

제11조(차임 등의 증감청구권) ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. <개정 2020. 9. 29.>

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

③ 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. <신설 2020. 9. 29.>

[전문개정 2009. 1. 30.]

◎ 차임과 보증금의 증감청구

1. 상가임대차법은 차임과 보증금(이하 ‘차임 등’)의 증감청구와 관련하여 3개의 규정을 두고 있다. 법 제11조, 제10조 제3항, 제10조의2가 그것이다.

2. 상가임대차법 제11조

가. 제11조는 3개의 항을 두고 있다.

나. 제1항은, 차임 등이 임차건물에 관한 부담의 증감(조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감)이나 경제사정의 변동(제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동)으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에 당사자는 차임 등에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 하고 있다. 그런데 이 차임 등 증감청구는 임대차기간 존속 중에 행하는 것이다. 즉, 임대차기간 존속 중에 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있을 때 행사할 수 있는 것이다. 이 차임 등의 증감은 임대인과 임차인의 약정에 의하는 것이 아니라 일방 당사자의 증감청구라는 일방적인 권리행사에 따른 것이다.

제1항 단서는, 「그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.」라고 규정하고 있고, 대통령령 제4조는, 「법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.」라고 규정하고 있는바, 차임 등 증액청구는 100분의 5, 즉 5%의 금액을 초과하지 못하는 것이다.

다. 제2항은, 「제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.」라고 규정하고 있는바, 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년이 지나야 할 수 있는 것이다.

라. 제3항은, 제1급감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다고 하고 있는바, 코로나로 인해 차임 등이 감액된 후 임대인이 증액을 청구하는 경우에는 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 위 5%의 금액 초과 제한 규정은 적용되지 않음을 명기하고 있는 것이다.

마. 상가임대차법 제11조는 민법 제628조(차임증감청구권)의 특칙이다.

1) 민법 제628조는, 「임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.」라고 규정하고 있다.

2) 민법 제628조에 의하면, 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우에, 임대인이나 임차인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. 이 경우의 증액 또는 감액청구권은 형성권이다. 권리자의 일방적 의사표시로 당연히 상당한 액으로 증액 또는 감액된다.

상대방이 액수에 이의가 있어 증액 또는 감액청구를 한 일방에게 액수조정을 요청하였으나 협의가 되지 않을 경우에는 결국 법원에 소송으로 가서 해결할 수밖에 없다.

3) 차임불감액의 특약은 무효이나, 차임부증액의 특약은 원칙적으로 유효라 할 것이다(민법 제652조 강행규정).

4) 상가임대차법 제11조는 민법 제682조의 특칙으로서 차임 등 증액 시 5% 제한 등의 특별규정을 두고 있는데, 고액보증금 임대차의 경우 상가임대차법 제11조가 적용되지 않으므로 민법 제682조가 적용되어 차임 등 증액 시 5% 제한이 없고, 보통보증금 임대차의 경우만 5% 제한 등의 제한을 받는다.

3. 상가임대차법 제10조 제3항

가. 제10조 제3항은, 「갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.」라고 규정하고 있다.

나. 임대차 갱신계약을 할 경우, 차임 등은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 하고 있는바, 감액에는 제한이 없고 증액의 경우에는 5% 초과 제한, 1년 이내 증액 금지 제한을 받는다.

다. 제10조 제3항 단서는 임대차계약을 갱신할 때 적용되는 규정으로, 임대차기간 존속 중에 적용되는 제11조와 다르다. 임대차계약을 갱신할 때 차임 등을 증감할 수 있는바, 일방적으로 증감할 수 있는 것은 아니고 쌍방이 협의하여야 한다. 협의가 되지 않으면 법원에 청구하여 금액을 결정할 수밖에 없을 것이다.