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상가임대차법 제11조(차임 등의 증감청구권) 등의 이해(2)

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작성자 최고관리자 작성일22-07-15 12:37 조회833회 댓글0건

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4. 상가임대차법 제10조의2 

 

. 상가임대차법 제10조의2, 2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.라고 규정하고 있다.

 

. 법 제10조의2, 고액보증금의 경우 계약갱신을 할 때에 있어서의 특례 규정이다.

 

법 제10조 제3항 본문은 고액보증금에 적용되지만, 단서는 적용되지 않는다(법 제2조 제3항 참조. 법 제2조 제3항에는 고액보증금이 적용되는 법조항으로 제10조 제3항 본문을 거시하고 있는바, 본문만 적용되고 단서는 적용되지 않는다는 취지다). 고액보증금의 경우 제10조 제3항 단서가 적용되지 않으므로, 고액보증금 임대차 갱신 시 차임 등 증액은 법 제11조에 따른 제한, 5% 초과 제한을 받지 않는다.

 

. 법 제2조 제3항 신설과 더불어 법 제10조의2를 신설함으로써(2013. 8. 13. 각 신설) 고액보증금 임대차 계약갱신의 경우, 상가건물에 관한 조세 등의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임 등의 증감을 청구할 수 있게 하고, 5% 초과 증액도 가능함을 분명히 하였다.

 

5. 고액보증금 임대차의 경우, 임대차기간 존속 중에 차임 등을 증액할 때 5% 초과 제한을 받는지 여부

 

. 보통보증금 임대차의 경우, 임대차기간 존속 중 차임 등의 증액청구 경우든(11조 제1. 사정변경에 따른 증액) 임대차 갱신의 경우든(10조 제3. 임대차 갱신에 따른 증액) 모두 5% 초과제한을 받는다.

 

. 고액보증금 임대차 경우, 계약갱신을 할 때 5% 초과 제한을 받지 않음은 위에서 살펴보았다(법 제10조 제3항 단서 부적용. 법 제 10조의2).

 

고액보증금의 경우, 계약갱신 때가 아니라 임대차기간 존속 중에 차임 등을 증액할 때 5% 초과 제한을 받는지가 문제될 수 있겠으나, 법 제11조는 고액보증금에는 적용이 없다(법 제2조 제3항 참조. 2조 제3항에서 열거되는 조항에 제11조가 없음). 따라서, 고액보증금의 경우 임대차기간 존속 중에 차임 등을 증액할 때 5% 초과 제한을 받지 않는다.

 

6. 보통보증금 임대차임에도 그 차임 등의 증액에 있어 5% 초과 제한을 받지 않는 경우

 

. 위에서 보았듯이 5% 초과 제한을 받는 것은 보통보증금 임대차 경우로서, 임대차기간 존속 중에 또는 임대차 갱신 시에 차임 등을 증액하는 경우이다.

 

. 만일 최초 임대차계약을 하면서 임대차기간을 3년으로 하고, 3년의 임대차기간 동안 매년 7% 또는 10% 5%를 초과하는 비율의 차임 등의 증액 약정을 할 경우 위 약정이 유효할까? 유효하다고 할 것이다. 왜냐하면 그것은 임대차 존속기간 중에 또는 임대차 갱신을 하면서 새로이 차임 등의 증액을 하는 것이 아니라, 최초 임대차 계약을 하면서 약정에 의해 차임 증액을 정한 것이기 때문이다.

 

. 임대차 기간 중에 임대인과 임차인이 상호 합의에 의하여 5% 초과 차임 등의 증액을 해도 유효하다. 왜냐하면 이는 임대차 기간 중에 임대인이 일방적으로 차임 등을 증액하는 것이 아니라 합의에 의해, 즉 약정에 의해 증액하는 것이기 때문이다. 법 제11조에 해당하지 않는 것이다.


                                                담당변호사  최   거   훈 

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