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상가임대차법 제11조 관련 대법원 판결(1)

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작성자 최고관리자 작성일22-07-18 11:52 조회874회 댓글0건

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대법원 2014. 2. 27. 선고, 200939233 판결. 양수금 사건 

 

1, 상가임대차계약에 있어서 임대차기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에는 상대방의 동의를 얻어야 하고, 그 동의가 없는 경우에는 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다.

 

2. 그렇지 아니하고 임대차계약에 있어서 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 위 법률 제11조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없다.

 

3. 이러한 법리 및 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 이 사건 특약사항 제14조의 규정이 위 법률 제11조에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이어서 위 법률 제15조에 의하여 효력이 없고, 다른 한편 위 법률 제11조에 기한 원고의 차임증액청구는 원고가 주장하는 사정만으로는 위 법률규정에 정하는 요건, 즉 임차건물에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증가 또는 경제적 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라고 볼 수 없다는 이유로 이 부분 원고의 청구를 배척한 것은 정당하다. 거기에 상고이유의 주장과 같은 차임증액청구 등에 대한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.

 

정리

 

1. 상가건물 임대차기간 중에 당사자 일방이 차임을 변경하고자 함에 있어 상대방의 동의를 얻지 못할 경우 상가건물 임대차보호법 제11조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 한다. 법 제11조는 상가건물 임대차기간 중에 당사자의 일방이 일방적으로 차임을 변경하고자 할 때 사용할 수 있는 규정이다.

 

2. 그런데, 법 제11조에 의하여 차임 등의 증감을 청구하려면, 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우라는 요건이 갖추어져야 한다. 그러한 요건이 갖추어지지 않으면 차임 등의 증감을 청구할 수 없다.

 

3. 상가임대차법 제11조는 민법 제628(차임증감청구권)의 특칙이라 할 것인데, 민법 제628조는, 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.라고 규정하고 있다.

 

4. 민법 제628조에 의하면, 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 경우에, 임대인이나 임차인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다. 이 경우의 증액 또는 감액청구권은 형성권이다. 권리자의 일방적 의사표시로 당연히 상당한 액으로 증액 또는 감액된다. 상대방이 액수에 이의가 있어 증액 또는 감액청구를 한 일방에게 액수조정을 요청하였으나 협의가 되지 않을 경우에는 결국 법원에 소송으로 가서 해결할 수밖에 없다. 차임불감액의 특약은 무효이나, 차임부증액의 특약은 원칙적으로 유효라 할 것이다(민법 제652조 강행규정).

 

5. 요컨대, 상가건물 임대차계약에 있어서 법 제11조 소정의 요건을 갖추지 않음에도 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다는 취지로 약정하였다면, 이는 법 제11조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 법 제15조에 의하여 효력이 없다.

 

 

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