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권리금의 정의 등(1)

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작성자 최고관리자 작성일22-07-19 10:32 조회455회 댓글0건

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오늘은 권리금의 정의와 권리금 계약에 대하여 간단히 살펴보고, 향후 권리금 관련 대법원 판결에 대해 본격적으로 살펴보겠습니다. 

 

10조의3(권리금의 정의 등) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

 

권리금의 정의

 

1. 법 제10조의3 1항에 의하면, 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가, 영업시설비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서, 임대인, 임차인에게, 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

 

2. . 권리금을 지급하는 사람은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자이다. 임대차 상가건물에서 이미 영업을 하고 있는 자 또는 장차 영업을 하려는 자가 권리금을 지불한다.

 

. 권리금을 지급받는 사람은 임대인 또는 임차인이다. 임대인도 권리금을 지급받을 수 있다.

 

. 권리금은 유형무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가이다.

유형무형의 재산적 가치는 영업시설비품(유형물), 거래처, 신용, 영업상의 노하우(무형의 재산적 가치), 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등(무형의 재산적 가치)이다.

 

통상 해당 권리금을 시설권리금, 해당 권리금을 영업권리금, 해당 권리금을 바닥권리금이라고 부른다. 법은 이를 뭉뚱그려 권리금이라고 하고 있다.

 

. 권리금으로 지급하는 것은 금전 등의 대가이다. 통상 금전, 즉 돈으로 지급한다. 권리금은 보증금과 차임이 아닌, 그 이외로 지급하는 것이다.

 

권리금 계약

 

권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다(법 제10조의3 2). 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자와 임차인 간의 계약으로, 임대인은 위 계약의 당사자가 아니다.

 

권리금 관련 조항 신설

 

권리금 관련 조항은 법 제10조의 3 내지 제10조의 7로서, 위 조항들은 2015. 5. 13. 신설되었다.

 

대법원 판결

권리금의 법적 성질 / 임차권양도계약과 이에 수반하여 체결되는 권리금계약이 별개의 계약인지 여부(적극) 및 위 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 하는 경우

공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항에 상가건물 임대차보호법에 따른 임대차가 포함되는지 여부(적극) / 부동산 중개업자가 상가건물에 대한 임차권 양도계약을 중개하는 경우, 상가건물 임대차보호법상 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받을 수 있는 임대차에 해당하는지를 판단하는 데 필요한 상가건물의 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명할 의무가 있는지 여부(적극) 및 중개업자가 고의나 과실로 위 의무를 위반하여 의뢰인에게 손해를 입힌 경우, 손해를 배상할 책임이 있는지 여부(적극)

[대법원 2017. 7. 11. 선고 2016261175 판결. 손해배상()]

 

1. 피고 1

 

. 권리금은 상가건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가이다.

 

임차권양도계약에 수반되어 체결되는 권리금계약은 임차권양도계약과는 별개의 계약이지만 위 두 계약의 체결 경위와 계약 내용 등에 비추어 볼 때, 권리금계약이 임차권양도계약과 결합하여 전체가 경제적·사실적으로 일체로 행하여진 것으로서, 어느 하나의 존재 없이는 당사자가 다른 하나를 의욕하지 않았을 것으로 보이는 경우에는 그 계약 전부가 하나의 계약인 것과 같은 불가분의 관계에 있다고 보아야 한다(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012115120 판결 참조).

 

. 원심판결에 의하면 다음의 사실을 알 수 있다.

 

* 아래 사건에서 피고 1은 임차인, 소외 1은 소유자(임대인), 원고는 피고 1로부터 임차권을 양수한 자. 소외 2는 피고 1의 아들로서 피고 1로부터 임차인 명의를 변경 받은 자. 피고 3은 공인중개사, 피고 2는 그 직원.

 

(1) 피고 12008. 2. 29. 소유자 소외 1로부터 서울 강남구 (주소 생략)에 있는 이 사건 상가를 2년간 임대차보증금 6,200만원, 월차임 220만원에 임차하여(이하 이 사건 임대차계약이라 한다), 그 무렵부터 이 사건 약국을 운영하였다. 이후 이 사건 임대차계약은 2년마다 갱신되었다.

 

(2) 피고 12012. 12.경 소외 1에게 부탁하여 이 사건 임대차계약의 임차인 명의를 아들 소외 2’로 변경하였다.

 

(3) 원고는 2013. 3. 8.경 피고 3 운영의 공인중개사사무소 직원인 피고 2의 중개로 피고 1원고가 피고 1한테서 이 사건 임대차계약에 따른 임차권을 양수하고 이 사건 약국 시설(판매품을 제외한 모든 시설물)을 권리금 38,000만 원에 양수한다.’는 내용의 권리(시설) 양수·양도 계약’(이하 이 사건 권리양도계약이라 한다)을 체결하였다. 피고 3은 이 사건 계약서의 중개업자란에 서명하였다.

 


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