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상가임대차법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)의 이해(2)

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작성자 최고관리자 작성일22-08-09 11:52 조회361회 댓글0건

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. 법 제10조의4 1항 단서: 임대인의 방해행위 금지의 예외 


1) 법 제10조의4 1항 단서는, 다만, 법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.라고 하고 있는바, 법 제10조 제1항 각 호 사유는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우이다.

 

2) 법 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는, 그러한 임차인에게 권리금 회수기회를 보호할 필요가 없다고 법은 보는 것이다.

 

3. 법 제10조의4 2

 

. 법 제10조의4 1항 제4호는, 임대인의 방해 해당행위로 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 규정하고 있는바, 법 제10조의4 2항은 그 정당한 사유로 보는 네 가지 경우를 거시하고 있다.

 

. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우(1)

 

신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우로서, 경제적 자력이 없는 경우이다.

 

. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우(2)

 

신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 등 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우이다.

 

. 임대차 목적물인 상가건물을 16개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우(3)

 

임대차 목적물인 상가건물을 16개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라고만 규정하고 있고, 그 주체를 명기하고 있지 않고 있다. 그 주체가 신규임차인이 되려는 자인지, 아니면 임대인인지가 문제될 것인데, 대법원 판결은 그 주체를 임대인으로 본다.

 

. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우(4)

 

임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우라면, 임차인의 권리금 회수는 보호되었다 할 것이다.

 

. 위 제1호 내지 제4호 경우라면 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하더라도 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 그 거절행위가 방해행위가 되지 않는 것이다.

 

4. 법 제10조의4 3

 

. 임대인의 손해배상책임 인정

 

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 임대인이 제1항을 위반하고 그로 인하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는, 임대인에게 그 손해를 배상할 책임이 있음을 인정함으로써, 임차인을 구제한다.

 

. 손해배상액

 

이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금 액수와 임대차 종료 당시의 권리금 액수(감정평가에 의한 금액)를 비교하여 그 중 낮은 금액을 넘지 못하게 하고 있다.

 

5. 법 제10조의4 4

 

3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. 임차인의 임대인에 대한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날을 기산점으로 하여 3년의 소멸시효로 소멸된다.

 

6. 법 제10조의4 5

 

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. 임차인의 임대인에 대한 신규임차인이 되려는 자에 관한 정보의 제공의무를 부여하여 임대인을 보호하려는 규정이다

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